大国大城！楼市有了“定海神针”！

4月9日晚，高层发布了一份关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见。

其中共有9个大项，32条细分意见。包括推进土地要素市场化配置、引导劳动力要素合理畅通有序流动、推进资本要素市场化配置、加快发展技术要素市场、加快培育数据要素市场、健全要素市场运行机制等。

是不是有种感觉：这么多字都认识，却不知道是什么意思？

不急，慢慢来分析。

有两点值得注意。

1，此次发布意见的内容之全，涵盖之广，都非常罕见。

纵观意见全文，把股市、债市、汇市、存贷款基准利率、土地市场、人口人才落户、科技全部包括在内。

2，既非周末，又非盘中，大周四晚上突然发布，耐人寻味。

一般来说，类似的重磅文件发布之前都有前兆，比如资本市场尾盘急拉，个别板块异动等，或者会等到周五晚间、周日晚间发布，不会对市场造成太大的情绪影响，但这次事出突然，从侧面说明了规格、定位、格局之高。

可以肯定的是，这份文件，将会成为今年乃至未来10年宏观经济、财政与货币政策、楼市、股市、汇市的“定海神针”！

蓝白把大家最关心的部分摘出来，也是本次文件中关键的两项：土地和户口。

01 

关于土地要素市场化配置的表述里，有以下几个表述：

1，制定出台农村集体经营性建设用地入市指导意见，全面推开农村土地征收制度改革。

2，完善土地利用计划管理，实施年度建设用地总量调控制度，增强土地管理灵活性，推动土地计划指标更加合理化，城乡建设用地指标使用应更多由省级负责。

3，在国土空间规划编制、农村房地一体不动产登记基本完成的前提下，建立健全城乡建设用地供应3年滚动计划。

4，实施城乡土地统一调查、统一规划、统一整治、统一登记。推动制定不动产登记法。

再简单来概括，关于土地的部分，重点提及的是：

经营性土地入市、农地审批权下放、宅基地登记。

这就是传说中的“三块地”！

即“农用地”、“集体经营性建设用地”、“宅基地”。

虽然这几个提法大家早有耳闻，但这些规定能位列本次文件的第1大项，足以看出有多重要。

事实上，早在2015年3月，原国土资源部召开试点工作部署暨培训会议，正式启动农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作，就拉开了“农村土地制度改革”新序幕。

广发宏观此前发布研报指出：“3块地”，就是土地市场的3条政策脉络。

1）“农转建”和农村土地征收。

农用地转建设用地，在前不久高层发布的文件中，已经下放农用地转为建设用地的审批权限。

在全国层面，“永久基本农田以外的农用地”审批都下放到了省级。

涉及到“永久基本农田”的，选择8个试点省市（北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆）下放，试点时间是1年。

31省2020年土地利用规划

显然，意见再次强调了“农转建”权限下放的趋势，江浙粤徽4省、京津沪渝4市试点省市的权限明显更大。

2）集体经营性土地入市。

去年9月份，《土地管理法》修订版增加了“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用”。

也就是说，集体经营性建设用地入市的法律障碍已经清除了。

现在要做的是：加速！

蓝白之前多篇文章也都跟大家分析过：

集体经营性土地入市，不会冲击商品房体系，更多的是增加工业和商业用地，或用于保障房、租赁房建设。

土地入市后，即能增加公共设施，增值部分还可以惠及农民。

土地增值收益分配，图示来自广发证券研究中心

以2017年湖南某地块为例，90万拍的地建成了幼儿园，地块收益62万，18万上缴国家，剩余44万集体和农民按8:2的比例分配。

小孩有学上，国家和地方集体都有收入，农民闲置土地也可享有收益，称得上是“四全其美”。

这种模式，未来主要推广的地区，必然是长三角、珠三角发达地区，或一二线城市的城郊土地。

03）盘活宅基地。

本次意见中关于宅基地的提法非常值得关注：农村房地一体不动产登记、城乡统一登记。

别激动，这并不意味着你老家的三间大瓦房瞬间砖头变钻石，而是一种增加“用地指标”的方法。

登记，是为了“盘活”。

为啥要盘活？太多的宅基地都荒废了！

中国科学院地理科学与资源研究所在2013年的实地调研及综合测算，全国宅基地总共约有2.7亿亩，其中空置约有1.14亿亩。

举个例子，重庆曾经发过“地票”，农民提出复垦申请，复垦土地中抽出一部分做建设用地。

地方发行相应的“地票”，地票收益按照85:15的比例在农户和村集体之间分配，农民一次少则分几万，多则分十几万。

闲置的土地登记盘活，农民又能得到收益，这才是盘活宅基地的意义所在，而不是进入房地产市场流通。

花费了这么多笔墨，跟大家解释土地市场的变化，主要是为了解释清楚本次意见中关于土地政策脉络。

简而言之，土地市场的目标很明确：荒废的土地要利用起来，农民要获益，大城市城郊、城市群联结的荒芜地带，快速流转的潜力更大。

在这些目前依旧荒芜的地方，我甚至能看到未来一片高楼、高架、城轨、体育中心、会展中心、高铁站的身影。

大城市，会变得更大。

老家的土地，会物尽其用。

02

如果你把以上几条当成大拆大建搞房地产、房价上涨的契机，那就大错特错了。

原因在于：制约基建速度的土地已经放开了，能不能吸引人口，要各凭本事。

谁的户口更香，人们会用脚投票。

本次意见中，对“劳动力要素”的描述是这样的：

推动超大、特大城市调整完善积分落户政策，探索推动在长三角、珠三角等城市群率先实现户籍准入年限同城化累计互认。

放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制，试行以经常居住地登记户口制度。

建立城镇教育、就业创业、医疗卫生等基本公共服务与常住人口挂钩机制，推动公共资源按常住人口规模配置。

亮点有3句话：

1，长三角、珠三角户籍准入年限同城化累计互认。

2，以经常居住地登记户口（除超大城市外）。

3，教育、医疗要跟人口匹配。

下面来分析。

1）长珠两三角户籍互认，意味着城市群发展步入新阶段：从融城到同城！

目前，我国的城市群格局为“19+2”，即京津冀、长三角、珠三角、山东半岛、海峡西岸、哈长、辽中南、中原地区、长江中游、成渝地区、关中平原、北部湾、晋中、呼包鄂榆、黔中、滇中、兰州－西宁、宁夏沿黄和天山北坡19个城市群，以及以拉萨、喀什为中心的两个城市圈。

在融城阶段，通过开通城铁、城际公交、轻轨、高铁、20分钟通勤圈联结周边城市，辅以产业迁移、土地出让、基建设施完善，可以理解为从白纸到绘图的第一步。

这个阶段，虽然各地提出的概念琳琅满目，到处都在建CBD、大型商圈，可真正能实现融城的根本没几个。

除去通勤时间的硬伤，户口、医疗、教育的束缚，社保、个税的差异，跨地区的工作生活，远没有想象中的那么容易，所谓的“双城生活”，只是美好想象而已。

而户籍准入同城化累计互认，为“同城”埋下了伏笔，只有真正意义上把户籍的藩篱给打破，才能带动城市群发展。

目前适合同城条件的，只有珠三角和长三角。

因为这两个城市群是“多极化”，区域内各个城市的发展水平相近。

以长三角为例，户籍的年限互认，有利于南京、杭州、苏州、宁波、无锡一起做大做强，大家半斤八两，最后的结果就是整个城市群加速扩张。

换到中原城市群、长江中游城市群，目前依然是郑州、武汉的“单极化”。

户籍累计互认，就意味着省会城市将加大对地市的虹吸，反而不利于“融城”阶段的发展。

2）除超大城市外，以经常居住地登记户口，其实并不算超预期。

注意：同样在4月9日晚间，发改委印发了《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》的通知。

与本次意见同时发布新型城镇化任务，这样的动作绝非偶然。

其中提到：

督促城区常住人口300万以下城市全面取消落户限制。推动城区常住人口300万以上城市基本取消重点人群落户限制。

300万人口以下的城市不用再分析，户口已无任何门槛。

300-500万这个区间，称之为Ⅰ型大城市，有哈尔滨、长春、合肥、济南、昆明、大连、长沙、太原、宁波、南宁、苏州、厦门、福州。

图示来自第一财经

500万-1000万这个区间，称之为特大城市，目前有武汉、成都、东莞、南京、杭州、郑州、西安、沈阳、青岛。

1000万以上的，称之为超大城市，目前有京、沪、广、深、津、渝6个城市。

这个是住建部统计的口径，统计的是主城区人口，与我们平时所说的市域常住人口不是一个概念。

这样一看，未来形势就很明确了。

京沪这样的超大城市，主城户口门槛依然很高，俩字：没戏。

剩下主城1000万人口以内的城市，零门槛是大势所趋，没几个城市还能端着架子了。

因此，别看到一个城市发了抢人政策，就着急忙慌的赶紧把户口迁过去，又不是到京沪去落户，何必着急？迁了之后能不能迁出来还是两回事。

哪里给的优惠多，哪里适合自身的工作、财力、家庭结构，仔细考虑后再做决定也不迟。

3）教育、医疗要跟人口匹配。

举几个例子。

偌大的郑州，建成区近1000平方公里，常住人口破千万，211仅郑大一所，高新技术企业数量仅为武汉的37.6%。

苏州和无锡，万亿GDP俱乐部常客，既非副省级，又非省会直辖，市区与县域差距并不大，机场、地铁等基建设施亟待上马。

与京沪并驾齐驱的深圳，一边是喝茶费和抢房的火热，另一边是13所高校、10万在校大学生的尴尬，仅为武汉的十分之一。

深圳高校分布，图示来自粤开证券

36个主要城市中，从医疗机构千人均床位数来看，深圳垫底，广州、北京和上海则依次排在第23、25和26位。

城市越造越大，人口越来越多，教育、医疗、交通的软实力提不上去，早晚还会跌落神坛。

资源，才是决定一个城市的“木桶短板”，未来500万人口以上的特大城市，重点就是补短板。

交通的问题好解决，乘着新基建的东风，地铁、机场、轻轨、高架，说上就上，只要人口达到要求就行。

但是，高校和医疗资源的增加，没那么简单。

对高校资源贫瘠的大城市来说，“专升本”、“名校分校”、“研究生学院”、“合作办学”、“国际名校”依然是主要渠道，因为每个城市的高校都异常珍贵，指望从别人口中分食，并不现实。

医疗资源的增加，主要靠量，现在全国三级医院2548家，一二级有2万家，社区+乡镇+村卫生室近100万家。

各级医疗机构数量，图示来自国信证券

数量差距如此悬殊，大家还是都去三级医院看病，剩下的100多万家一二级和基层医疗场所，资源都是浪费的。

最终的结果是什么？

大型医院会越来越大，新院区、床位、大楼会更多，好医生会更多向头部医院汇聚，如果不扩建，床位会更紧张。

而基层医院空有庞大的数量，却没有发挥出应有的作用，尤其在单极化严重的中西部地区，如何权衡基层与大型城市医疗资源间的关系，还有很长的路要走。

简而言之，补齐特大城市的教育和医疗资源短板，依然任重道远。

03

这是一场全局性的谋划，是对土地市场、城市群图景的全景描绘。

从2000年至2010年，我国城镇化率年均升幅为1.4%。

从2010年到2018年，年均升幅降至1.2%，2018年升幅仅为1.06%。

很明显，城镇化在放缓，棋至中盘，才知险峻。

每个人想看到自己的城市朝气蓬勃，想生活在24小时的不夜城。

每个人都想看到新建的地铁和高架，想看到家庭收入节节攀升。

眼瞅着土地和户口在束缚我们，你甘心吗？

所以，此时需要做的是：加速！加速！加速！

农用地、集体经营性建设用地、宅基地，这3块地是命脉，一旦盘活，基础建设将势不可挡。

城市群进入同城阶段、补强教育医疗资源、户籍零门槛，这3项措施，将会使人口加速向头部城市群流动。

城市安居不易，就扩大城市土地、住房供给，有多少人就建多少房。

故乡有家难回，就盘活闲置土地，形成事实上的“投资收益”，打造一片新天地。

2020年起，大国崛起，大城腾飞！

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